Jak prodat nemovitost zatíženou hypotékou?

Podle nejnovějších statistik má u nás hypotéku takřka každý třetí Čech. Není tak ničím neobvyklým prodávat nemovitost zatíženou hypotékou. Jaká specifika jsou spojená s prodejem domu s hypotékou a jaké možnosti máte, pokud plánujete prodat byt nebo dům, který je zatížený hypotékou?

Je možné prodat nemovitost s hypotékou?

 

Hned v úvodu pro vás máme dobrou zprávu. V naprosté většině případů je možné prodat nemovitost zatíženou hypotékou. S prodejem nemovitosti však vždy musí souhlasit banka, u které máte hypotéku sjednanou a která má na nemovitost zástavní právo. Banky však s prodejem nemívají problém.

Jak postupovat při prodeji nemovitosti s hypotékou?

 

Postup při prodeji nemovitosti s hypotékou a bez ní se nejzásadněji liší v tom, že do hry kromě prodávajícího a kupujícího vstupuje také banka. Ta vám musí dát souhlas s prodejem a musí vyčíslit zbývající část půjčky. Ve chvíli, kdy banka obdrží zbývající doplatek dlužné částky, odstraní zástavní právo k nemovitosti a až poté je možné nemovitost převést na nového majitele.

4 možnosti, jak prodat nemovitost zatíženou hypotékou

 

Možností, jak prodat nemovitost s hypotékou je hned několik. Pojďme si je ve zkratce přiblížit:

1.     Kupující financuje koupi vlastními prostředky

 

Podle zpráv z roku 2024 si sedm z deseti Čechů kupuje bydlení za hotové peníze. Jedná se o nejjednodušší způsob prodeje nemovitosti s hypotékou. Existuje zde ale riziko poplatku za předčasné splacení úvěru. V případě financování nemovitosti hotovostí je postup následující:

1.     Nejdříve banku požádejte o vyčíslení hypotéky.

2.     S kupujícím podepište kupní smlouvu a smlouvu o úschově.

3.     Kupující bance zašle peníze určené ke splacení hypotéky a vám zašle peníze do úschovy.

4.     Následuje žádost o vymazání zástavního práva.

5.     Dalším krokem je zaslání kupní smlouvy na katastr a podání návrhu na zápis nového vlastníka.

6.     Jakmile bude kupující zapsaný v katastru nemovitostí, dostanete peníze z úschovy.

2.     Kupující převezme vaší hypotéku

 

Pokud kupující plánuje financovat koupi nemovitosti hypotečním úvěrem, může převzít vaši hypotéku. V tomto případě je ale nutné, abyste s převzetím úvěru souhlasila jak banka, tak i kupující, který musí souhlasit se všemi parametry stávajícího úvěru, jako je úrok, výše splátek a fixace hypotéky. V některých případech může být tato varianta pro kupující výhodná a v některých ne. Výhodou pro prodávající je, že odpadají sankce za předčasné splacení úvěru.

3.     Kupující si sjedná novou hypotéka u vaší banky

 

V případě, že chce kupující financovat nemovitost hypotékou, ale nestojí o váš úvěr, nabízí se dvě možnosti: nová hypotéka u vaší banky nebo nová hypotéka u jiné banky. Pokud se kupující rozhodne pro stejnou banku, je to pro vás prodej nemovitosti jednodušší, není totiž třeba řešit nové zástavní právo a banka prodávajícím v tomto případě obvykle odpouští poplatky za předčasné splacení hypotéky.

4.     Kupující si sjedná novou hypotéka u jiné banky

 

Nejkomplikovanější proces vás čeká v případě, že si chce prodávající sjednat hypotéku u jiné banky, než té vaší. V tomto případě totiž do transakce vstupují hned dvě banky. Prodávající tak od své banky musí získat nejen vyčíslení hypotečního úvěru, ale také souhlas se zapsáním nového poskytovatele jako druhého zástavního věřitele a souhlas, že po doplacení vyčíslené částky vymaže své zástavní právo k nemovitosti.

Splacení hypotéky před prodejem

 

Kromě výše uvedených možností se nabízí také splacení hypotéky před jejím prodejem. Nemovitost by tak při prodeji nebyla zatížená žádnou půjčkou. Možností, jak předčasně splatit zbývající část hypotéky, je více. Splatit ji můžete našetřenými finančními prostředky, půjčkou od svých blízkých, novým úvěrem nebo navýšením nové hypoteční smlouvy o hodnotu staré hypotéky v případě, že si sjednáváte novou hypotéku.

Doplacení hypotéky z nového hypotečního úvěru

 

Prodej domu, bytu, rekreačního objektu nebo pozemku s hypotékou má svá specifika:

Možné sankce za předčasné splacení úvěru

 

Prodej nemovitosti zatížené hypotékou pro prodávající obvykle znamená, že bance předčasně doplatí úvěr. Pokud úvěr předčasně splatíte na konci fixace, nebudete bance muset nic platit. V případě, že celou hypotéku doplatíte mimo fixaci, je třeba počítat s poplatky. Od 1. září 2024 si budou moci banky za předčasné doplacení hypotéky v průběhu fixace naúčtovat 1 % z mimořádné splátky.

Delší doba prodeje nemovitosti

 

Prodej domu nebo bytu s nesplacenou hypotékou zpravidla trvá o něco déle než převod nemovitosti bez hypotéky. Počítat byste měli se zhruba 4 až 5 týdny, ke kterým je třeba ještě přičíst přibližně měsíc, během kterého dojde k přepisu na katastrálním úřadu.

Jaké jsou výhody a nevýhody prodeje nemovitosti s hypotékou?

 

Jednou z nevýhod prodeje nemovitosti s hypotékou je komplikovanější administrativa a také delší doba prodeje. Ta může odradit zájemce, kteří chtějí nemovitost koupit v hotovosti a na koupi domu či bytu spěchají. Na druhou stranu může být koupě nemovitosti s hypotékou v určitých případech pro kupující výhodná. Mohou totiž převzít úvěr s podstatně lepšími finančními podmínkami, kterým nemohou nově sjednané úvěry konkurovat.

Jednoduchý prodej nemovitosti s hypotékou díky RK

 

Prodej i koupě nemovitosti s hypotékou jsou dnes zcela běžnou záležitostí. Pokud budete nemovitost zatíženou hypotékou prodávat přes realitní kancelář, pomůže vám se všemi potřebnými kroky a zajistí, aby se nemovitost prodala co nejrychleji za co nejvyšší možnou cenu.